120.000 tỷ đồng cho vay BĐS, người thu nhập thấp sớm được an cư?

Anh Tùng (29 tuổi, Hà Nội) cho biết đang có khoản vay ngân hàng mua nhà tại một ngân hàng quốc doanh, với lãi suất cố định 8,3%/năm trong 2 năm đầu. Tuy nhiên, khi hết ưu đãi, lãi suất liên tục tăng cao từ mức 10,9%/năm cuối năm ngoái nay lên đến 12%/năm, dù lãi suất huy động 12 tháng của ngân hàng vẫn duy trì 7,4%/năm.

Trong khi đó, chị Thảo (TP.HCM) cũng đang có 2 khoản vay trị giá 3,8 tỷ đồng với lãi suất cùng tăng chóng mặt chỉ trong thời gian ngắn. Chị kể so với trước, hiện chị phải đóng chênh hơn 20 triệu đồng mỗi tháng cho hai khoản vay của mình. “Lúc mua nhà, tôi dự tính tiền trả ngân hàng trong năng lực tài chính, giờ lãi tăng đột ngột nên khoản dự phòng để kinh doanh và sinh hoạt cũng phải đổ hết vào đây. Tôi đang tìm cách hỏi vay ngân hàng thêm tiền để cầm cự, nếu không được chắc phải bán căn nhà đang ở”, chị bất lực nói.

Nhiều khách vay mua nhà khi hết giai đoạn ưu đãi lãi suất đã nhận thông báo lãi suất mới lên tới 12%/năm đối với nhóm ngân hàng quốc doanh, và khoảng 13-14%/năm đối với nhóm ngân hàng tư nhân. Thậm chí, mức lãi suất này còn cao hơn lãi suất thả nổi (lãi suất huy động 12-24 tháng cộng biên độ 3-4%) ở chính ngân hàng đó.

Trong khi đó, theo một khảo sát, 70% người dân mua nhà ở tại đô thị đều có nhu cầu vay ngân hàng. Các sàn giao dịch BĐS cũng cho hay, nhu cầu nhà ở thật của người dân hiện rất lớn. Khi người dân tiếp cận được vốn vay ngân hàng, thị trường bất động sản mới có thể khởi sắc trở lại, tạo ra các giao dịch cho thị trường thoát khỏi cảnh trầm lắng.

Theo Bộ Xây dựng, dự báo nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021 – 2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Trong bối cảnh nhu cầu tăng nhưng nguồn cung của các dự án nhà ở còn hạn chế, giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh khó có thể “hạ nhiệt”.

Trong khi người dân gặp khó trong việc tìm nguồn tín dụng cho khoản vay mua nhà, mua BĐS của mình thì phía doanh nghiệp cũng đối mặt hàng loạt khó khăn, thách thức trong thời gian qua khiến doanh thu và lợi nhuận giảm mạnh trong năm 2022.

“Thị trường BĐS hiện nay có những vướng mắc nổi cộm về thủ tục pháp lý, dòng vốn tín dụng hạn chế, nguồn cung nhà ở khan hiếm, cung cầu lệch pha, trái phiếu doanh nghiệp không phát hành được…” – ông Phạm Thiếu Hoa – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Vinhomes.

Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì tổ chức sáng ngày 17/2 vừa qua, ông Phạm Thiếu Hoa – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Vinhomes cho biết thị trường BĐS hiện nay có những vướng mắc nổi cộm về thủ tục pháp lý, dòng vốn tín dụng hạn chế, nguồn cung nhà ở khan hiếm, cung cầu lệch pha, trái phiếu doanh nghiệp không phát hành được…

Ông đề nghị Chính phủ, các bộ ngành, Ngân hàng Nhà nước cùng chung tay, giúp sức nhằm hồi phục thị trường bất động sản, mang lại lợi ích lâu dài cho người dân, Nhà nước, doanh nghiệp.

“Doanh nghiệp đề nghị NHNN cho phép sử dụng tài sản hình thành trong tương lai của chính dự án nếu như phương án kinh doanh đảm bảo có hiệu quả” – ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc, Công ty GP.INVEST.

Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc, Công ty GP.INVEST, Nguyễn Quốc Hiệp cho biết, ngoài dự án ở Việt Trì, hiện doanh nghiệp đang chuẩn bị một loạt dự án khác với tổng mức đầu tư khoảng 15.000 tỷ đồng. Doanh nghiệp đề nghị NHNN cho phép sử dụng tài sản hình thành trong tương lai của chính dự án nếu như phương án kinh doanh đảm bảo có hiệu quả mà không phải sử dụng tài sản đảm bảo độc lập khác.

Doanh nghiệp cũng đề nghị NHNN chỉ đạo xem xét lại hệ số rủi ro khi đánh giá các khoản vay bất động sản cho từng trường hợp cụ thể tuỳ thuộc vào tín nhiệm của từng khách hàng, từng dự án mà không đánh giá hệ số rủi ro đồng loạt 200% đối với tất cả các chủ đầu tư…

“Các doanh nghiệp BĐS thiếu tiền mặt, thiếu thanh khoản nghiêm trọng” – Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HOREA) Lê Hoàng Châu cho rằng: Thị trường BĐS hiện nay đang trong tình trạng khó khăn, các doanh nghiệp BĐS thiếu tiền mặt, thiếu thanh khoản nghiêm trọng, tài sản lớn nhưng không bán được.

Nêu ý kiến tại hội nghị, TS Cấn Văn Lực cho rằng NHNN cân nhắc sớm cấp hạn mức tăng trưởng tín dụng ngay trong tháng này để tổ chức tín dụng chủ động triển khai thực hiện sớm.

Ông lực cũng đề nghị kiểm soát rủi ro tín dụng bằng cách điều chỉnh lại hệ số rủi ro đối với các phân khúc BĐS. Bộ Xây dựng cần là đầu mối để phân khúc BĐS theo các phân khúc khác nhau như nhà ở xã hội, nghỉ dưỡng… GS. TS Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường ĐH Kinh tế Quốc dân nhận định, khi thị trường BĐS bị ngưng trệ, sẽ kéo theo hàng loạt các hoạt động kinh tế bị đình trệ theo, sẽ là nguy cơ gây đình trệ tăng trưởng, thậm chí dẫn đến suy thoái.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, vướng mắc về vốn, pháp lý đất đai, phát triển nhà ở xã hội, hay thông tin xử lý sai phạm một số doanh nghiệp là những khó khăn của thị trường.

Trước những khó khăn doanh nghiệp BĐS đang phải đối mặt, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đã đưa ra một số giải pháp về tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản.

Trong đó, về nguồn vốn tín dụng, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đề nghị điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tài chính, tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế-xã hội; Hoàn thiện chính sách để huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở và thị trường. Điều hành hạn mức tín dụng phù hợp; giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn (doanh nghiệp, dự án bất động sản phục vụ tiêu dùng, sản xuất, công nghiệp, du lịch, nghỉ dưỡng,…); đồng thời tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

“4 ngân hàng thương mại Nhà nước thống nhất dành gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội với lãi vay thấp hơn 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ” – Thống đốc Nguyễn Minh Hồng .

Về đề xuất của Bộ Xây dựng về gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho xây dựng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Thị Hồng cho rằng việc có một gói tín dụng riêng cho lĩnh vực này là cần thiết, để tăng cung, giúp giảm mất cân đối với thị trường.

Theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng, 70% vướng mắc các dự án BĐS là về mặt pháp lý. Khi chưa có đủ cơ sở pháp lý và xác định được giá đất, bản thân các dự án phải bảo đảm tính khả thi, chứng minh được khả năng trả nợ của doanh nghiệp. Vì vậy, nếu vướng mắc về mặt pháp lý được tháo gỡ, sẽ giúp cho khơi thông dòng vốn tín dụng của ngân hàng.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cũng cho biết NHNN đã họp với 4 ngân hàng thương mại Nhà nước. Các ngân hàng thương mại Nhà nước cũng thống nhất dành một gói tín dụng cho lĩnh vực này trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn từ 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ. Trong quá trình triển khai, nếu các ngân hàng tham gia mà bị thiếu hụt về thanh khoản thì NHNN sẵn sàng tái cấp vốn cho để triển khai tiếp.

Tổng Giám đốc Vietcombank (VCB) Nguyễn Thanh Tùng cũng cho biết, tại Vietcombank, dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS tăng 17,46% so với thời điểm cuối năm 2021 và chiếm hơn 20% tổng dư nợ tín dụng của VCB. Với số liệu này, có thể khẳng định về phía VCB không có các hạn chế cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS.

Theo ông Tùng, doanh nghiệp BĐS cần tiết giảm chi phí, đưa mặt bằng giá về mức phù hợp với thị trường. Cần thực hiện tái cấu trúc, tái cơ cấu sản phẩm hướng đến nhu cầu thực, các phân khúc nhà ở thương mại bình dân, nhà ở thu nhập thấp để phát triển lành mạnh, bền vững hơn.

Về lãi suất, NHNN đang cố gắng điều hành, điều tiết tiền tệ, chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí hoạt động để làm sao cố gắng giảm mặt bằng lãi suất.

Trong vài ngày gần đây, nhiều ngân hàng đã công bố chương trình giảm lãi suất, các gói cho vay ưu đãi để hỗ trợ khách hàng, tối đa 3%/năm so với lãi suất cho vay đang áp dụng.

Mới đây, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) vừa áp dụng giảm lãi suất lãi vay. Cụ thể, những khách hàng có dư nợ vay kinh doanh bất động sản tại thời điểm 31/1/2023 gặp khó khăn do ảnh hưởng của Covid-19 hoặc do ảnh hưởng bởi kinh tế vĩ mô có thể được điều chỉnh giảm lãi suất tối đa 3%/năm so với lãi suất cho vay đang áp dụng nhưng không thấp hơn mức lãi suất cho vay ngắn hạn 12 tháng phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh thông thường theo quy định của Agribank trong từng thời kỳ. Thời gian thực hiện điều chỉnh lãi suất tối đa đến 31/12/2023 và thời gian áp dụng lãi suất điều chỉnh kéo dài từ 31/1/2023 đến hết ngày 31/12/2024…

Bên cạnh Agribank, trong vài ngày gần đây, nhiều ngân hàng khác như Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank), Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank)… cũng đã công bố chương trình giảm lãi suất, các gói cho vay ưu đãi để hỗ trợ khách hàng.

“Lúc làm ăn có lãi bù trừ với lúc làm ăn thua lỗ, không thể lúc nào cũng có lãi được, không thể khó khăn cũng đòi có lãi, không có ai nắm tay đến tối, gối tay đến sáng, phải góp phần vì cái chung”… Thủ tướng Phạm Minh Chính

Để giúp doanh nghiệp sớm vượt qua những khó khăn đang phải đối mặt, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính khẳng định Chính phủ và các bộ ngành từ cuối năm ngoái đến nay đều rất tập trung để tháo gỡ các khó khăn của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đây là vấn đề đã tích tụ từ lâu, nay dưới tác động của những khó khăn bên ngoài và bên trong nên mới bộc lộ.

Do đó, điều quan trọng là nhận thức rõ vấn đề và có hướng giải quyết. Trong đó, giải pháp phải dựa trên nguyên tắc lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ, đặc biệt hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhân dân và doanh nghiệp.

Thủ tướng chỉ ra 8 vấn đề chính của thị trường bất động sản hiện nay. Đó là cơ cấu sản phẩm còn lệch pha: Phân khúc cao cấp nhiều, dư dả, có khi đang ế, nhưng ngược lại phân khúc cho người nghèo, người thu nhập thấp, bình dân, người lao động, con cái đối tượng chính sách lại thiếu hụt.

Ngoài ra, giá cả chưa hợp lý. Theo Thủ tướng, thu nhập bình quân đầu người của nước ta hiện chỉ 4.100 USD/năm, nhưng giá nhà ở TP.HCM đã lên đến 55 triệu đồng/m2. “Như vậy, mất 1 năm thu nhập mới mua được 2 m2 nhà ở”, ông nói.

Người đứng đầu Chính phủ cũng nhìn nhận các chính sách quản lý chưa phản ứng kịp thời với diễn biến thị trường. Mặt khác, thị trường còn tồn tại nhiều vướng mắc về pháp lý và khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn, gồm cả tín dụng, trái phiếu, chứng khoán và vốn huy động từ khách hàng.

Bên cạnh đó, quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch các dự án còn chậm trễ. Cán bộ một số nơi, một số thời điểm còn sợ trách nhiệm, không dám làm.

Cuối cùng, Thủ tướng thẳng thắn chỉ rõ các doanh nghiệp bất động sản chưa thực sự linh hoạt xử lý kịp thời những vướng mắc do chính mình gây ra.

Khẳng định lúc khó khăn càng phải đồng lòng, Thủ tướng nhấn mạnh tất cả chủ thể có liên quan, từ cơ quan quản lý nhà nước đến doanh nghiệp và khách hàng đều phải có trách nhiệm và cùng vào cuộc xử lý.

“Lúc làm ăn có lãi bù trừ với lúc làm ăn thua lỗ, không thể lúc nào cũng có lãi được, không thể khó khăn cũng đòi có lãi, không có ai nắm tay đến tối, gối tay đến sáng, phải góp phần vì cái chung”, Thủ tướng nhấn mạnh.

Với các ngân hàng, Thủ tướng yêu cầu tiết giảm chi phí đầu vào, tăng cường chuyển đổi số, giảm lãi suất huy động với sự vào cuộc của Ngân hàng Nhà nước; từ đó giảm lãi suất cho vay, cơ cấu lại các nhóm nợ, giảm phí, lệ phí… Nền kinh tế có phát triển thì ngân hàng mới phát triển được.

Nhấn mạnh tinh thần của Hội nghị là tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”, không ai giải cứu cho ai”, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho biết.