Nhà ở xã hội – ‘chiếc phao’ của doanh nghiệp bất động sản

Nhà ở xã hội – một phân khúc luôn được nhận định là nhu cầu cao, song nguồn cung luôn thiếu hụt. Thậm chí, từ 2 năm trước, các đơn vị nghiên cứu thị trường đã nhắc đi nhắc lại về sự “tuyệt chủng” của nhà giá rẻ ở các thành phố lớn, nhưng khi đó, các chủ đầu tư lớn vẫn đang “say sưa” với bất động sản cao cấp. Chỉ từ khi thị trường bắt đầu rơi vào khó khăn từ cuối năm ngoái đến nay, các vấn đề về phát triển nhà ở xã hội được bàn đến nhiều hơn, kể cả những chủ đầu tư vốn có thương hiệu làm bất động sản cao cấp.

Trong tài liệu đại hội cổ đông vừa công bố, Vinhomes – nhà phát triển bất động sản lớn nhất thị trường, cho biết thương hiệu nhà ở xã hội Happy Home sẽ là “một trong những trọng tâm phát triển” vào thời gian tới. Dù công bố chiến lược này từ năm ngoái, việc mở rộng quỹ đất cho phân khúc này và triển khai sẽ được Vinhomes tiến hành trong năm nay. Công ty dự kiến bổ sung dự án tại nhiều tỉnh, thành như Hải Phòng, Hưng Yên, Khánh Hòa. Riêng tại Khánh Hòa, chủ đầu tư này vừa được chấp thuận chủ trương đầu tư của dự án 3.700 tỷ đồng tại phường Cam Nghĩa.

Theo Vinhomes, các dự án mang thương hiệu Happy Home dự kiến tại vùng ven các tỉnh, thành phố lớn, sẽ là mô hình nhà ở xã hội đầu tiên tại Việt Nam có tích hợp hệ sinh thái đầy đủ, gồm cả trường học, trung tâm thương mại, khu vui chơi trẻ em, công viên, khu thể thao.

Tại một hội nghị về nhà ở xã hội, những tên tuổi lớn trên thị trường bất động sản, như Him Lam, Novaland hay Bitexco cũng cho biết sẵn sàng đưa ra thị trường hàng trăm nghìn căn nhà ở xã hội trong những năm tới trên quỹ đất hiện có hoặc mở rộng thêm. Gần đây, chủ đầu tư một loạt dự án căn hộ dát vàng là Hòa Bình Group cũng có kế hoạch phát triển 2 dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội, dù chưa hoàn tất về mặt thủ tục.

Ở phía Nam, từ giữa năm 2022, Địa ốc Hoàng Quân (HQC) bắt đầu quay lại với phân khúc sở trường nhà ở xã hội. Tháng 8 năm ngoái, Hoàng Quân mua lại dự án nhà ở xã hội Golden City (Tây Ninh) với giá cao dù trước đó từng bán rẻ, là động thái chuẩn bị cho kịch bản săn dòng vốn vay ưu đãi. Ở kế hoạch năm 2023, đơn vị này đặt mục tiêu kinh doanh tăng 5-7 lần so với cùng kỳ, với “nắm đấm chủ lực” là nhà xã hội. Doanh nghiệp đi đầu phân khúc này ở khu vực phía Nam kỳ vọng doanh thu đạt 1.700 tỷ đồng, phần lớn đến từ các dự án nhà ở xã hội tại Trà Vinh, Tây Ninh. Cổ phiếu HQC trở thành cái tên được chú ý gần đây khi liên tục tăng kịch trần.

Nói với VnExpress, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest, cho rằng nhà ở xã hội là đường thoát tối ưu cho doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh các dự án bị ách tắc về pháp lý, thanh khoản thấp, thậm chí bằng 0. Tuy biên lợi nhuận với nhà ở xã hội thấp hơn và cũng không ít khó khăn bởi các điều kiện với người mua, thời điểm bán, chính sách vay song theo ông Hiệp, nếu các doanh nghiệp biết chắt chiu, đây vẫn là con đường lui có ánh sáng.

Dù nhiều kế hoạch chỉ là bước đầu, giới phân tích cho rằng việc xoay trục này cho thấy mỗi khi bế tắc, doanh nghiệp lại nghĩ đến nhà ở xã hội, nhà giá rẻ như phao cứu sinh. Trước đây, giữa lúc thị trường bất động sản đang ở đáy của cuộc khủng hoảng kéo dài từ năm 2011, phân khúc nhà giá rẻ có thanh khoản tốt đã hâm nóng lại thị trường bị đóng băng suốt thời gian dài nhờ gói vay hỗ trợ lãi suất của Chính phủ (gói 30.000 tỷ đồng).

Vì thế, theo ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát, việc tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ ở giai đoạn này không chỉ cứu doanh nghiệp mà còn có thể “rã đông” thị trường địa ốc. Chuyên gia này, cho rằng khi tham gia phân khúc này, các chủ đầu tư kỳ vọng vào 2 điểm sáng, về thanh khoản và nguồn tín dụng (cho cả chủ đầu tư và người mua).

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu cũng đồng tình với quan điểm này này. Theo ông, hiện nay, ngay cả các doanh nghiệp làm nhà ở thương mại phân khúc bình dân, sản phẩm có giá vừa túi tiền với chỉ số rủi ro thấp (so với nhà ở cao cấp và hạng sang) cũng chỉ tiếp cận được lãi suất khoảng 11-11,5% một năm. Trong khi đó, lãi suất cho chủ đầu tư xây nhà ở xã hội là 8,7% mỗi năm từ nay đến hết 30/6 và kéo dài trong ba năm, cho thấy doanh nghiệp chuyển sang phân khúc này sẽ được hưởng lợi thế vốn rẻ (trên dưới 3%).

Dù vậy, ông Hoài Nam cho rằng làm nhà ở xã hội cũng là bước vào đường đua đầy thử thách do biên lãi không cao (giới hạn 10%), pháp lý khó tương đương nhà ở thương mại, giá bán và đối tượng bán phải theo quy định. Điều này lý giải vì sao trước đây số doanh nghiệp xây nhà ở xã hội đếm trên đầu ngón tay, ít có đơn vị nào mặn mà làm nhà ở xã hội khi thị trường nhà đất nóng sốt.

Nhìn vào thực tế nguồn cung nhà xã hội nhỏ giọt những năm qua, một số chuyên gia cũng nêu vấn đề, liệu các doanh nghiệp có hiện thực hóa được các kế hoạch khá tham vọng nói trên hay không. Tuy nhiên, ông Hiệp cho rằng, để nhận định về tính khả thi của các kế hoạch ở thời điểm này còn quá sớm, song khi một số chủ đầu tư tư nhân lớn đã tham gia vào đồng nghĩa với việc phân khúc này sẽ có sức sống hơn.

“Và một trong những vấn đề quan trọng nhất của việc phát triển phân khúc này không chỉ là vốn, mà còn vấn đề quỹ đất và cơ chế lựa chọn nhà đầu tư. Hai mấu chốt trên nếu được mở sẽ trở thành động lực trong dài hạn cho nhà ở xã hội”, ông Hiệp nói.

Trước đó, liên quan đến chính sách phát triển phân khúc này, Chính phủ công bố đề án xây dựng ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội từ nay cho đến năm 2030, trong đó đến năm 2025 hoàn thành 428.000 căn. Trong đề án, tổng vốn dự kiến cho kế hoạch là 849.000 tỷ đồng, chủ yếu bằng vốn xã hội hóa.

Các ngân hàng cũng vào cuộc thông qua việc triển khai chương trình cho vay ưu đãi với quy mô 120.000 tỷ đồng. Trong đó, từ nay đến hết 30/6, chủ đầu tư được vay 8,7% mỗi năm, kéo dài trong 3 năm kể từ ngày giải ngân; còn người mua nhà được áp mức lãi suất 8,2% mỗi năm trong 5 năm. Sau thời gian này, Ngân hàng Nhà nước sẽ thông báo lãi suất định kỳ 6 tháng một lần.