Nên mua căn thuê -mua hay mua nhà ở xã hội?

Đề án một triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) đã được chính phủ thông qua đầu tháng 4/2023, kèm theo đó là gói vốn vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng để thúc đẩy. Đề án này đang được bàn luận sôi nổi về tính khả thi của nó từ cả những người trong lẫn ngoài cuộc.

Những khó khăn có thể được nhận diện khá rõ. Đó là, quỹ đất chưa được quy hoạch cụ thể cho đề án vẫn còn là trở ngại. Chi phí hành chính cho việc nhận được một dự án NOXH quá lớn vẫn làm một cản ngại đối với chủ đầu tư. Giá bán bị kiểm soát, cần phải được cơ quan nhà nước phê duyệt, làm giảm đồng lực của nhà đầu tư tiềm năng cho đề án này. Lãi suất và thời hạn gói vốn vay ưu đãi chưa hấp dẫn được nhà đầu tư lẫn người mua nhà tiềm năng.

Tình trạng quản lý đối tượng mua NOXH lỏng lẻo, dẫn đến tình trạng đầu cơ, vừa khiến giá NOXH bị đẩy lên cao vừa làm mất ý nghĩa nhân văn của đề án. Giá NOXH quá cao so với thu nhập của đối tượng phục vụ của đề án. Chi phí cơ hội của việc sở hữu NOXH quá lớn so với giá thuê nhà trọ của đối tượng thụ hưởng. Và có thể còn nhiều vấn đề khác nữa.

Những vấn đề trên, nếu không được xem xét và giải quyết một cách thấu đáo, rất có thể đề án này sẽ không đạt được kết quả như mong đợi. Một câu hỏi được đặt ra là tại sao chúng ta không hiểu và làm đúng với ý nghĩa quốc tế của thuật ngữ “social housing”. Việc “sáng tạo” ra ý nghĩa mới của NOXH có thể là nguyên nhân của những vấn đề kể trên.

Theo Luật nhà ở Việt Nam năm 2014, NOXH là “nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng; được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở”.

Trong khi đó, theo từ điển Cambridge, NOXH là “nhà và căn hộ được sở hữu bởi chính quyền địa phương và các tổ chức phi lợi nhuận khác, được cho những người thu nhập thấp thuê (houses and flats that are owned by local government or by other organizations that do not make a profit, and that are rented to people who have low incomes).

Điểm khác biệt cơ bản trong hai định nghĩa trên thể hiện ở vai trò của nhà nước. Ở Việt Nam, cơ quan chức năng chỉ đóng vai trò hỗ trợ cho các dự án này và người thực hiện trực tiếp là các doanh nghiệp đầu tư.

Theo định nghĩa quốc tế, nhà nước, cùng với tổ chức phi lợi nhuận, đóng vai trò chính, là người tạo ra và sở hữu các sản phẩm NOXH. Mặt khác, mục đích NOXH theo nghĩa quốc tế chủ yếu là cho thuê, trong khi đó các dự án NOXH ở Việt Nam chủ yếu hướng đến việc bán cho các đối tượng được hưởng chính sách NOXH.

Xuất phát từ sự khác biệt trên cùng với những vẫn đề đã nêu, tôi xin đưa ra một số kiến nghị sau:

I. Nên định nghĩa lại khái niệm nhà ở xã hội

Việc định nghĩa lại NOXH theo ý nghĩa quốc tế là cần thiết để mở ra một con đường mới cho việc đáp ứng nhu cầu NOXH của người có thu nhập thấp. NOXH được sở hữu bởi nhà nước sử dụng cho mục đích cho người thu nhập thấp thuê phù hợp hơn so với thực trạng về tương quan giữa mức lương của đối tượng chính sách và giá NOXH được bán với mức giá hiện hành.

Cụ thể, một viên chức nhà nước có trình độ đại học có mức lương khởi điểm chưa đến 5 triệu đồng một tháng (2,34*1,8 triệu đồng một tháng, đã cập nhật lương cơ bản mới dù đến 1/7/2023 mới có hiệu lực). Nếu có thêm phụ cấp thì tổng thu nhập của viên chức ấy vẫn chưa đến 8 triệu đồng một tháng.

Một công nhân trung bình thu nhập cũng chỉ trung bình khoảng 8 triệu đồng một tháng. Họ phải nhịn ăn nhịn uống bao lâu để sở hữu được một căn NOXH nếu giá bán trên một tỷ đồng?

Nếu họ vay để mua NOXH thì con số thu nhập trên vẫn không đủ trả lãi và vốn gốc hàng tháng (trên 10 triệu đồng) cho dù được hưởng chính sách lãi suất ưu đãi 8,2%/ năm và thời hạn vay tận 25 năm.

Mua NOXH là bất khả thi với đối tượng này nếu họ không có nguồn thu khác. Khi họ không mua được nhà thì ắt người khác sẽ mua và vì thế, đề án này không còn giữ được ý nghĩa nhân văn của nó.

Trong một nền kinh tế thị trường, các hàng hóa và dịch vụ nên được điều khiển bởi “bàn tay vô hình” theo lý thuyết của cha đẻ Kinh tế học – ông Adam Smith. Nghĩa là thị trường sẽ quyết định lượng và giá hàng hóa dịch vụ.

Điều này là cần thiết đối với các hàng hóa dịch vụ thông thường. Đối với NOXH, cần có một sự khác biệt bởi tính “xã hội” của nó. Bàn tay vô hình tạo ra “cái bánh lớn” đạt được tính hiệu quả (efficiency) nhưng lại chia không đều (equality).

Chính vì thế, cần có bàn tay hữu hình của nhà nước can thiệp. Và NOXH rất cần sự nhúng tay trực tiếp của nhà nước để san sẻ một phần “cái bánh” cho người nghèo.

Tôi nghĩ cơ quan chức năng cần nhúng tay nhiều hơn vào trách nhiệm cung cấp NOXH cho những người yếu thế cho xã hội bằng việc thể hiện vai trò chính trong chương trình này.

II. Giải pháp nhà ở xã hội cho công nhân

Công nhân là lực lượng lao động quan trọng trong một nền kinh tế đang phát triển công nghiệp như Việt Nam. Lực lượng này hiện rất đông đảo và là thành phần yếu thế trong xã hội. Do vậy, việc đưa họ vào diện đối tượng phục vụ NOXH là rất xác đáng, mang ý nghĩa nhân văn.

Như đã đề cập ở trên, với thu nhập trung bình 8 triệu một tháng (có thể dao động từ 6 đến10 triệu), việc sở hữu một căn NOXH với giá trên một tỷ đồng là một ước mơ khó thực hiện được.

Do vậy, mục đích chính của đề án NOXH trước tiên phải ưu tiên việc cung cấp dịch vụ cho thuê NOXH, thay vì bán. Nghĩa là trong cơ cấu tổng số sản phẩm NOXH, phần lớn trước mắt phải dành cho hoạt động cho thuê, bên cạnh những sản phẩm dùng để bán cho những người có nhu cầu. Cơ cấu này có thể được thay đổi theo thời gian khi nhiều công nhân có khả năng mua hơn.

Về giải pháp quỹ đất, đất “sạch” dùng để xây NOXH cho công nhân sẽ sẵn có nếu như quy hoạch NOXH cho công nhân được yêu cầu đưa vào dự án quy hoạch Khu công nghiệp (KCN).

Trong thực tế, nhiều dự án KCN đã dành quỹ đất trong việc này nhưng việc triển khai vẫn ì ạch hoặc vào ngõ cụt vì thiếu cơ chế và hành lang pháp lý để hướng dẫn thực thi và kiểm tra giám sát, cùng những biện pháp chế tài nếu không thực hiện.

Do vậy, để giải quyết vấn đề chỗ ở cho công nhân, nhà nước cần tạo ra hành lang pháp lý vững chắc để thực thi việc này ngay tại các Khu công nghiệp. Với những KCN hiện đang là đề án chờ xét duyệt, cần đưa ra yêu cầu tích hợp dự án NOXH để đáp ứng nhu cầu chỗ ở của CN tương ứng với quy mô của lao động.

Dự án NOXH ở các khu này dần sẽ được triển khai trên quỹ đất sạch đó, căn cứ vào tỷ lệ lắp đầy KCN và sự biến động về nhu cầu nhà ở của CN. Với các KCN đã dành quỹ đất cho NOXH hay nhà lưu trú công nhân, chính quyền địa phương cần rà soát và có những hướng dẫn quy định cụ thể để triển khai dự án NOXH đúng như quy hoạch ban đầu.

Với các KCN nhỏ hiện hành không có quỹ đất cho NOXH, nếu không điều chỉnh quy hoạch được, thì cần phát triển quỹ đất ở những khu lân cận để triển khai dự án NOXH cho công nhân. Các KCN nhỏ thường nằm ở các tỉnh, huyện nhỏ, tiếp giáp với diện tích lớn đất nông nghiệp nên quy hoạch chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở cho dự án NOXH cho công nhân cũng là khả thi và không tốn nhiều chi phí.

Về giải pháp vốn, địa phương nơi có các KCN cần được Trung ương cho phép trích một phần nộp ngân sách (từ thuế) để phát triển NOXH cho công nhân. Địa phương nói chung và công nhân nói riêng xứng đáng nhận lại một phần những gì họ đã tạo ra và đóng góp. Như đã đề cập ở trên, nếu như NOXH được định nghĩa lại thì chính quyền địa phương đóng vai trò chính trong đề án phát triển NOXH. Vì thế, địa phương cần ngân sách để triển khai đề án này. Việc cho phép trích giữ ngân sách sẽ tạo động lực cho địa phương nhanh chóng đưa đề án này vào thực tế trên địa bàn mà họ quản lý.

Về giải pháp quản lý, có lẽ cần thành lập những Ban quản lý nhà ở xã hội (social housing authority) ở những địa phương đã và đang triển khai đề án này. Ban này sẽ có chức năng quản lý và điều hành các nhà ở xã hội trên địa bàn. Do NOXH được xây bằng ngân sách, không có áp lực thu hồi vốn, nên chi phí vận hành của BQL NOXH hoàn toàn có thể được bù đắp bằng giá dịch vụ cho thuê NOXH. Vì thế, việc thành lập ban này không tạo gánh nặng ngân sách cho các địa phương.

Trên đây là một số gợi ý giải pháp đối với vấn đề NOXH cho công nhân. Đối tượng này cần được tách riêng ra đề án NOXH chung vì tính đặc thù tập trung hóa, nghĩa là công nhân làm ở đâu thì NOXH ở quanh đó. Đây chính là lợi thế giúp đề án cho đối tượng này hoàn toàn khả thi nếu như những kiến nghị trên được xem xét.

III. Nhà ở xã hội cho viên chức và các đối tượng khác

Viên chức nhà nước dù hầu hết đều được đào tạo, ít nhất có bằng đại học, nhưng hiện đang nhận được mức lương thấp so với mặt bằng chung của xã hội. Một người có thâm niên công tác 10 năm, chỉ nhận được lương khoảng 6 triệu đồng (3,3 x 1,8 triệu).

Do vậy, NOXH nếu chỉ hướng đến việc mua bán, không chú trọng việc cho thuê, thì đề án khó mà đến được với đối tượng này nếu như họ không có nguồn thu khác. Với các đối tượng khác thì thu nhập tùy vào hoàn cảnh của họ, nhưng có lẽ không khá hơn viên chức là mấy. Chính vì vậy, NOXH cho thuê là khả dĩ hơn đối với những đối tượng này.

Do các đối tượng này không tập trung như công nhân nên vấn đề quy hoạch quỹ đất là rất quan trọng. Bên cạnh phương án 20% diện tích dự án nhà ở thương mại dành cho NOXH, cần thêm những quy hoạch riêng dành cho đề án này để có thể đáp ứng đủ nhu cầu NOXH theo mục tiêu của chính phủ.

Địa điểm quy hoạch dự án NOXH cần đảm bảo yếu tố thuận lợi cho việc đi lại của đại bộ phận đối tượng phục vụ của dự án này.

Trên cơ sở giả định Luật nhà ở thay đổi và NOXH được xác định là thuộc sở hữu nhà nước, giải pháp vốn phải dựa vào ngân sách. Tùy vào nhu cầu, mỗi địa phương lập các dự án xã hội và xin chủ trương đầu tư công. Vốn cho NOXH có thể được huy động từ vốn Trung ương cấp và vốn đối ứng của địa phương.

Bên cạnh đó, một số dự án cũng có thể huy động từ các tổ chức phi lợi nhuận hoặc các doanh nghiệp muốn thực hiện trách nhiệm xã hội doanh nghiệp (CSR-Corporate social responsibility).

Giải pháp về quản lý đối với các đối tượng này cũng giống như giải pháp đối với các dự án NOXH cho công nhân. Nghĩa là nhà nước lập ra Ban quản lý NOXH và BQL này dùng tiền thu được từ hoạt động cho thuê nhà để vận hành.

Đề án NOXH mang đầy tính nhân văn, chia sẻ những khó khăn và tạo điều kiện sống tốt hơn cho những người yếu thế trong xã hội. Điều này chỉ đạt được nếu đề án được hoạch định, triển khai tốt và kết quả đạt được mục tiêu đưa ra.

Diễn biến thực tế cho thấy đề án này đang gặp rất nhiều khó khăn để mang lại ý nghĩa thật của nó, đó là cung cấp dịch vụ nhà cho người có thu nhập thấp. Chính vì điều đó, những kiến nghị và gợi ý giải pháp NOXH trong bài viết này rất mong những cơ quan chức năng xem xét.