Khi nào thanh khoản bất động sản quay trở lại?

Theo ông Phạm Anh Khôi, thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường Hội Bất động sản Việt Nam (VARS), chỉ khi nào mặt bằng lãi suất cho vay trung bình giảm xuống dưới 10% một năm, thị trường bất động sản mới phản ứng. Vì ngưỡng này là mức người mua cũng như các chủ đầu tư có khả năng chịu đựng được khi đi vay.

Ông Khôi nhận định, với diễn biến lãi suất đang từng bước điều chỉnh như hiện nay dù chưa thật mạnh mẽ nhưng là tín hiệu tích cực. Có thể theo dõi quý III, là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn và quan sát các phản ứng thực tế. Đây cũng sẽ là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại thị trường bất động sản hay không.

Ông Khôi cũng dự báo có hai kịch bản có thể xảy ra. Kịch bản thứ nhất, nếu tình hình thị trường bất động sản vẫn khó khăn, niềm tin của nhà đầu tư chưa được khôi phục thì có thể nguồn tiền này vẫn tiếp tục ở lại hệ thống ngân hàng, chấp nhận một mức lãi suất thấp hơn.

Ở kịch bản thứ hai, nếu lãi suất huy động giảm xuống mức 6-7% vào thời điểm cuối năm nay hoặc thậm chí là không giảm thì nguồn tiền khả năng cao sẽ ưu tiên quay trở lại thị trường bất động sản trong điều kiện niềm tin của người mua được cải thiện.

Đồng quan điểm, ông Đoàn Chí Thanh, Giám đốc kinh doanh Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Khởi Thành cho rằng, biểu đồ lãi suất là yếu tố quyết định tác động tới việc dòng tiền sẽ quay lại thị trường bất động sản hay chưa. Tuy nhiên, theo ông, hiện lãi suất điều hành đã điều chỉnh nhiều lần nhưng mức cho vay vẫn phổ biến quanh mốc 13-14% một năm. Nếu con số này vẫn neo cao sẽ gây bất lợi cho nền kinh tế, trong đó có ngành bất động sản.

Theo ông Thanh, trong trường hợp lãi suất cho vay chỉ điều chỉnh quanh ngưỡng 12-13% một năm, dòng tiền nhiều khả năng vẫn bị đứng. Người giữ tiền mặt vẫn tạm thời cầm tiền quan sát, chờ đợi chứ không dịch chuyển tiền vào nền kinh tế. Chuyên gia này đánh giá, quan sát nhiều thập kỷ qua, khi lãi suất cho vay cao, bất động sản thường khó khăn, trầm lắng do không có động lực tăng trưởng. Ông dự báo khi nào mức lãi suất cho vay về quanh mức 9-10% thị trường bất động sản mới có cơ hội cải thiện thanh khoản.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản đang phát triển dự án khu đô thị tại TP Thủ Đức cho biết, đến 30/5, lãi suất cho vay đã điều chỉnh với các khách vay cũ (doanh nghiệp cập nhật với khách mua nhà) nhưng vẫn dao động quanh mốc trên dưới 13,5% một năm, còn neo ở mức cao. Nếu lãi suất cho vay chỉ giảm ở mức 0,5-0,7% những khách hàng tiềm năng (có nhu cầu thật) sẽ tiếp tục quyết định đứng ngoài thị trường bất động sản vì chi phí tài chính vẫn khá lớn, đồng nghĩa rủi ro còn cao.

CEO này cho rằng việc khi nào mức lãi suất cho vay được điều chỉnh về quanh ngưỡng 9,5% một năm sẽ đóng vai trò quan trọng thúc đẩy dòng tiền quay lại thị trường bất động sản nhưng phải kèm theo một số điều kiện. Các điều kiện đó là gỡ vướng pháp lý, giải quyết thủ tục hành chính nhanh chóng, kinh tế vĩ mô hồi phục song song (quyết định khả năng chi trả ổn định của khách hàng cá nhân) mới có thể tạo động lực cho thị trường hồi phục.

Trước đó, Ngân hàng Nhà nước giảm trần lãi suất huy động kỳ hạn dưới 6 tháng, hơn 20 ngân hàng hạ lãi suất tại nhiều kỳ hạn, đưa mức lãi suất niêm yết cao nhất về 8,5% một năm. Các ngân hàng giảm trung bình 0,5% một năm với các kỳ hạn dưới 6 tháng, tương ứng mức giảm của cơ quan điều hành. Với các kỳ hạn từ 6 tháng trở lên, hệ thống ngân hàng đã giảm trung bình 0,2-0,3% một năm so với cách đây hai tuần.

Dù lãi suất điều hành trên đà giảm từ đầu năm đến nay, thanh khoản bất động sản vẫn trầm lắng. 5 tháng đầu năm, giao dịch căn hộ và nhà liền thổ đều sụt 80-90% so với cùng kỳ. Ghi nhận của VnExpress cho thấy, người mua nhà dù có nhu cầu ở thật vẫn lo ngại chi phí tài chính cao, quyết định đứng ngoài thị trường chờ đợi.